Το σχέδιο αλλαγής στην κλίμακα φορολόγησης των ενοικίων

Η προσθήκη ενός ενδιάμεσου συντελεστή ανάμεσα στο πρώτο και δεύτερο κλιμάκιο είναι το βασικό σενάριο αλλαγών στη φορολογία εισοδήματος από ακίνητα, το οποίο επεξεργάζεται το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών ενόψει των εξαγγελιών του πρωθυπουργού στη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης. Εάν τελικά υιοθετηθεί και νομοθετηθεί από την κυβέρνηση η συγκεκριμένη αλλαγή, αναμένεται να προκύψουν μειώσεις φορολογικών επιβαρύνσεων για τους ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων που αποκτούν φορολογητέα εισοδήματα από ενοίκια από 12.000 έως και 35.000 ευρώ. Σύμφωνα με την πρόταση που βρίσκεται στο τραπέζι εξετάζεται να προστεθεί ένας συντελεστής ύψους 25% μεταξύ του αρχικού 15% και 35% του επόμενου συντελεστή, ώστε να περιοριστεί η ψαλίδα και να μειωθεί η φορολογική επιβάρυνση για τους ιδιοκτήτες ακινήτων.

Σήμερα τα εισοδήματα από ακίνητα, δηλαδή τα ενοίκια, φορολογούνται αυτοτελώς με βάση κλίμακα συντελεστών από 15% έως 45%. Συγκεκριμένα:

Ετήσια φορολογητέα εισοδήματα από ακίνητα έως 12.000 ευρώ φορολογούνται από το πρώτο ευρώ με συντελεστή 15%, οπότε το ανώτατο ποσό φόρου γι’ αυτό το κλιμάκιο εισοδημάτων φθάνει τα 1.800 ευρώ (12.000 ευρώ x 15% = 1.800 ευρώ).

Ετήσια φορολογητέα εισοδήματα από ακίνητα μεταξύ 12.000,01 ευρώ και 35.000 ευρώ φορολογούνται με 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ και με 35% για τα επόμενα 23.000 ευρώ, δηλαδή για το τμήμα του εισοδήματος από τα 12.000,01 μέχρι τα 35.000 ευρώ. Έτσι το ανώτατο ποσό φόρου για τα εισοδήματα αυτού του κλιμακίου ανέρχεται σε 9.850 ευρώ (12.000 ευρώ x 15% + 23.000 ευρώ x 35% = 9.850 ευρώ)

Ετήσια εισοδήματα από ακίνητα άνω των 35.000 ευρώ φορολογούνται με 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ, με 35% για τα επόμενα 23.000 ευρώ και με 45% για το υπερβάλλον ποσό, πέραν των 35.000 ευρώ.

Παράλληλα στην κυβέρνηση επεξεργάζονται διάφορα μέτρα με την παροχή επιπλέον κινήτρων ή αντικινήτρων για το άνοιγμα των κλειστών ακινήτων, ώστε να ανοίξουν και να πέσουν στην αγορά περισσότερα κλειστά ακίνητα και να αντιμετωπιστεί η στεγαστική κρίση. Οι τελικές αποφάσεις για όλα τα μέτρα που θα ενταχθούν στο καλάθι της ΔΕΘ αναμένεται να κλειδώσουν μετά τις 25 Αυγούστου.

Εισοδήματα από ενοίκια στην ΕΕ

Μία από τις υψηλότερες φορολογίες στην Ευρώπη διαθέτει η Ελλάδα όσον αφορά τα εισοδήματα από ενοίκια, εάν συνυπολογιστεί και ο ΕΝΦΙΑ που επιβαρύνει την ακίνητη περιουσία. Σύμφωνα με ανάλυση του Κωνσταντίνου Κουλογιάννη, η Ελλάδα, η Φινλανδία και η Δανία  έχουν ξεχωριστή κλίμακα για τη φορολόγηση του εισοδήματος των ενοικίων από αυτή με την οποία φορολογείται το λοιπό εισόδημα των φυσικών προσώπων και των ατομικών επιχειρήσεων. Ορισμένες χώρες όπως η Βουλγαρία, η Εσθονία, η Κροατία, η Πολωνία, η Ρουμανία και η Σλοβενία έχουν υιοθετήσει ένα απλοποιημένο μοντέλο φορολόγησης με έναν σταθερό συντελεστή, ανεξάρτητα από το συνολικό εισόδημα του φορολογούμενου (Flat tax).

Η Γερμανία, η Τσεχία, η Ισπανία, η Αυστρία, η Κύπρος, η Ουγγαρία, η Ιρλανδία και το Λουξεμβούργο  εντάσσουν τα εισοδήματα από ενοίκια στη γενική φορολογική κλίμακα, με τους συντελεστές να αυξάνονται ανάλογα με το συνολικό φορολογητέο εισόδημα του φυσικού προσώπου. Ειδικότερα στη Γερμανία το εισόδημα από ενοίκια προστίθεται στο συνολικό εισόδημα και φορολογείται από 0% έως 45%. Στην Ισπανία το εισόδημα προστίθεται στο συνολικό εισόδημα και φορολογείται από 19% έως 47%. Στην Ιρλανδία το εισόδημα προστίθεται στο εισόδημα και φορολογείται με 20% έως 40%. Η ζημιά από ενοίκια μεταφέρεται. Στη Φιλανδία επιβάλλεται φόρος 30% για εισόδημα κεφαλαίου έως €30.000 ή 34% για το υπερβάλλον ποσό (αφαιρούνται όλες οι δαπάνες).

Πόσο έχουν αυξηθεί τα εισοδήματα από ενοίκια

Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία 1.081.634 φορολογούμενοι δήλωσαν 4,69 δισ. ευρώ ακαθάριστο εισόδημα από την εκμίσθωση κατοικιών ή 4.300 ευρώ κατά μέσο όρο. Επίσης, 1.672 δηλώνουν ότι έχουν ακίνητα προς εκμετάλλευση στο εξωτερικό με τα εισοδήματα που έλαβαν να ανέρχονται συνολικά σε 20,34 εκατ. ευρώ ή 12.000 ευρώ κατά μέσο όρο τον χρόνο. Συνολικά τα εισοδήματα από ακίνητα έχουν καταγράψει αύξηση πάνω από 20% τα τελευταία χρόνια. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις εισοδημάτων εντοπίζονται στις τουριστικές περιοχές της χώρας και συγκεκριμένα στις Κυκλάδες, στα Δωδεκάνησα, στην Κεφαλλονιά, στη Ζάκυνθο και στα Χανιά. Οι φορολογούμενοι που δηλώνουν εισοδήματα από ενοίκια και έχουν έδρα την Αθήνα δήλωσαν τα υψηλότερα ποσά έναντι 6,6 δισ. ευρώ το 2021.

Η έκπτωση του 5%

Επισημαίνεται ότι ο νόμος προβλέπει ότι ο φόρος δεν επιβάλλεται στο 100% του εισοδήματος από ενοίκια, αλλά στο 95%, καθώς για κάθε ιδιοκτήτη εκμισθούμενου ακινήτου η ισχύουσα νομοθεσία προβλέπει αυτόματη έκπτωση ποσοστού 5% επί του εισοδήματος από ακίνητα ως δαπάνη επισκευής και συντήρησης του ακινήτου. Ωστόσο, σύμφωνα με το νέο καθεστώς οι εκμισθωτές που εισπράττουν τα ενοίκια σε μετρητά δεν θα δικαιούνται την έκπτωση 5% στο ακαθάριστο εισόδημα ως δαπάνη επισκευής και συντήρησης του ακινήτου, η οποία υπολογίζεται αυτόματα χωρίς την προσκόμιση δικαιολογητικών, εάν αυτά δεν καταβάλλονται μέσω τραπέζης αλλά σε μετρητά.

Για παράδειγμα, φορολογούμενος που από τον Ιανουάριο του 2026 θα εισπράττει 500 ευρώ τον μήνα από ενοίκια σε μετρητά και όχι μέσω τραπέζης θα φορολογηθεί για το σύνολο του ετήσιου εισοδήματος των 6.000 ευρώ και όχι για 5.700 ευρώ, καθώς δεν θα έχει την έκπτωση του 5%, δηλαδή τα 300 ευρώ. Σημειώνεται ότι η έκπτωση του 5% δεν απαιτεί δικαιολογητικά, αλλά υπολογίζεται αυτόματα κατά την εκκαθάριση της φορολογικής δήλωσης και τον υπολογισμό του φόρου εισοδήματος. Συνεπώς, ετήσιο φορολογητέο εισόδημα 5.000 ευρώ από ακίνητα παραπέμπει σε πραγματικό εισπραχθέν εισόδημα 5.263,16, ευρώ ή μηνιαίο πραγματικό εισπραχθέν ενοίκιο 438,60 ευρώ. Αντίστοιχα, ετήσιο φορολογητέο εισόδημα 3.420 ευρώ από ακίνητα εννοούμε πραγματικό εισπραχθέν εισόδημα 3.600 ευρώ ή μηνιαίο πραγματικό εισπραχθέν ενοίκιο 300 ευρώ.

πηγη:www.capital.gr