Πούλησες 3 ακίνητα; Είσαι επιτηδευματίας!
Του Στέλιου Κράλογλου
Ψιλά γράμματα, παγίδες και πολλές κακοτοπιές που οδηγούν σε πρόσθετες φορολογικές επιβαρύνσεις κρύβει η διαδικασία επιβολής του φόρου υπεραξίας στα ακίνητα.
Πρόκειται για ένα φορο 15% που επιβάλλεται στην υπεραξία (δηλαδή στη διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης και της τιμής κτήσης) που μπορεί να αποκομίσει κάποιος από την πώληση ενός ακινήτου. Βεβαια αυτός ο φόρος εκτοξεύεται απο το 15% στο 26% εάν κάποιος πουλήσει πουλήσει 3 ακίνητα μέσα σε μια διετία. Και αυτό διότι βάσει του νόμου θεωρείται ως… επιτηδευματίας!
Σε εγκύκλιο που εξέδωσε χθες η Γενική Γραμματέας Δημοσίων Εσόδων Αικ. Σαββαϊδου, τονίζεται οτι εάν ένας φορολογούμενος προχωρήσει σε 3 τουλάχιστον πωλήσεις ακινήτων του μέσα σε χρονικό διάστημα 2 ετών, τότε η υπεραξία , θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Δηλαδή δεν φορολογείται με 15%, όπως προβλέπεται από τις διατάξεις περί φόρου υπεραξίας ακινήτων αλλά με 26%. Αν συνυπολογιστεί και η προκαταβολή φόρου 55% στο συγεκριμένο εισόδημα (που επιβαρύνει ελεύθερους επαγγελματίες και επιτηδευματίες) τοτε η συνολική επιβάρυνση ανεβαίνει στο 40,3%!
Επιπλέον, από την εγκύκλιο της κας Σαββαϊδου προκύπτει ότι σε περίπτωση πώλησης οικοπέδου ή αγροτεμαχίου το οποίο εντάχθηκε στα όρια οικισμού αρκετό χρονικό διάστημα μετά την ημερομηνία απόκτησής του από τον πωλητή, ως χρόνος κτήσης δεν θεωρείται η ημερομηνία στην οποία πραγματικά αποκτήθηκε το ακίνητο αλλά ο χρόνος ένταξης του ακινήτου στα όρια του οικισμού! Με το «κόλπο» αυτό μειώνεται ο χρόνος που εμφανίζεται να έχει μεσολαβήσει μεταξύ κτήσης και πώλησης του ακινήτου και η φορολογητέα υπεραξία αυξάνεται πλασματικά, με αποτέλεσμα ο πωλητής να υπερφορολογείται.
Σύμφωνα εξάλλου με ορισμένες ακόμη διευκρινίσεις που παρέχονται με την εγκύκλιο της κας Σαββαϊδου:
Αλλαγή χρήσης: Στην περίπτωση κατά την οποία για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο προβλεπόταν συγκεκριμένη χρήση του ως νομίμως υφιστάμενου κτιρίου και, στη συνέχεια, η χρήση αυτή μεταβλήθηκε, καθ΄ οιονδήποτε τρόπο, μετά την έκδοση οικοδομικής άδειας αλλαγής χρήσης, η μεταβολή αυτή είναι αδιάφορη για τον προσδιορισμό τόσο του χρόνου όσο και της τιμής κτήσης (π.χ. το μεταβιβαζόμενο ακίνητο ήταν κατοικία κατά την απόκτησή του ενώ, κατά την πώλησή του, έχει μετατραπεί σε επαγγελματικό χώρο).
Αποπεράτωση ημιτελούς κτίσματος: Σε περίπτωση απόκτησης ημιτελούς κτίσματος (μετά την 1.1.1995), και πώλησης αυτού στη συνέχεια, μετά από ανέγερση, ως ημιτελούς, σε οποιοδήποτε στάδιο κατασκευής, προ της αποπεράτωσης του, τότε η τιμή κτήσης υπολογίζεται με βάση την αξία στην οποία αυτό είχε αποκτηθεί. Αντίθετα, εάν πωληθεί ως αποπερατωμένο, η τιμή κτήσης θα προσδιοριστεί με πολλαπλασιασμό της τιμής μεταβίβασης του ακινήτου επί τον Δείκτης Τιμών Κατοικιών του έτους κτήσης διά του Δείκτη Τιμών Κατοικιών του αμέσως προηγούμενου της μεταβίβασης έτους. Σε αμφότερες τις περιπτώσεις ως χρόνος κτήσης θεωρείται εκείνος της απόκτησης, ενώ είναι αδιάφορος ο χρόνος έκδοσης της οικοδομικής άδειας. Παραδείγματα:
Απαλλοτρίωση τμήματος ακινήτου: Σε περίπτωση που έχει αποκτηθεί με οποιαδήποτε αιτία, αγροτεμάχιο ή οικόπεδο και στη συνέχεια έγινε απομείωση τετραγωνικών μέτρων λόγω γενόμενης απαλλοτρίωσης, η τιμή κτήσης του μεταβιβαζόμενου ακινήτου μειώνεται με την αναλογούσα αξία κτήσης των απομειούμενων τετραγωνικών μέτρων.
Διόρθωση συμβολαίου: Η περίπτωση διόρθωσης, τροποποίησης ή επανάληψης συμβολαίου, για οποιαδήποτε αιτία, δεν συνιστά μεταβιβαστική πράξη και δεν επιβαρύνεται εκ νέου με φόρο υπεραξίας, εφόσον η διόρθωση ή η επανάληψη δεν συνεπάγεται τη μεταβολή οποιουδήποτε προσδιοριστικού της υπεραξίας στοιχείου. Τα ανωτέρω ισχύουν, ιδίως, όταν η διόρθωση αφορά τη διευκρίνιση των περιμετρικών ορίων ακινήτου ή την έκταση αυτού, κατόπιν νέας απεικόνισης ή καταμέτρησής του, εφ΄ όσον προκύπτει ότι πρόκειται για το ίδιο αναγραφόμενο στο αρχικό συμβόλαιο ακίνητο. Επομένως, στην προηγούμενη περίπτωση, η διορθωτική πράξη δεν συνιστά νέα κτήση και, κατ΄ επέκταση, ο χρόνος κτήσης είναι εκείνος του αρχικού συμβολαίου.
Αντίθετα, στην περίπτωση απόκτησης λόγω κληρονομικής διαδοχής ή εκ χαριστικής αιτίας, θα ληφθεί υπόψη και η τυχόν επιπρόσθετη αξία, βάσει της οποίας υπολογίστηκε ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς, γονικής παροχής ή χορηγήθηκε απαλλαγή από αυτόν, εφόσον έχει υποβληθεί διορθωτική -συμπληρωματική δήλωση (φόρου κληρονομίας, δωρεάς-γονικής παροχής κλπ) ή έχει εκδοθεί πράξη επιβολής φόρου, βάσει των διατάξεων των φορολογιών αυτών. Η διόρθωση συμβολαίου που αφορά κτήση αποκλειστικής χρήσης κοινόχρηστου χώρου ως παρακολουθήματος χωρίς ποσοστό επί του οικοπέδου, χωρίς να προκύπτει καταβολή τιμήματος, δεν συνιστά νέα κτήση.
Επίσης σε περίπτωση διόρθωσης κύρωσης πράξης εφαρμογής ή ορθής επανάληψης αυτής τότε χρόνος κτήσης λαμβάνεται ο χρόνος της αρχικής πράξης.
Ανέγερση με αυτεπιστασία ή αντιπαροχή: Σε περίπτωση μεταβίβασης κτίσματος που ανεγέρθηκε με αυτεπιστασία ή με το σύστημα της αντιπαροχής, η τιμή κτήσης προσδιορίζεται με τη χρήση του Δείκτη Τιμών Κατοικιών. Στην ίδια ως άνω περίπτωση, ο χρόνος κτήσης ορίζεται ως ο χρόνος μετά την παρέλευση πέντε (5) ετών από την ημερομηνία έκδοσης ή δύο (2) ετών από την ημερομηνία της πρώτης ανανέωσης της οικοδομικής άδειας ανέγερσης, εκτός εάν η μεταβίβαση γίνεται εντός των παραπάνω προθεσμιών.