Διόρθωση τιμήματος, ή άλλων στοιχείων που έχουν γραφεί λάθος στο συμβόλαιο κατά την μεταβίβαση ακινήτου
Από τον Ορέστη Σειμένη Φοροτεχνικό-Συγγραφέα
ΠΟΛ.1095/20-1-2009
ΠΟΛ. 1007/18-1-1989
ΕΓΓΡΑΦΟ Αρ.Πρωτ. Δ13Β 1065690 ΕΞ 2013 16/4/2013
Από τον Ορέστη Σειμένη Φοροτεχνικό-Συγγραφέα
ΓΕΝΙΚΑ
Υπάρχουν περιπτώσεις κατά τις οποίες στα συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτων αναγράφεται λάθος το τίμημα ή άλλα στοιχεία : περισσότερο ή λιγότερο.
Στην περίπτωση αυτή μπορώ να κάνω διόρθωση συμβολαίου (επανάληψη συμβολαίουμεταξύ των αυτών προσώπων ή των ειδικών ή καθολικών διαδόχων τους)
ΠΟΤΕ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΠΛΗΡΩΘΕΙ Ο ΦΟΡΟΣ
Ως γνωστόν ο Χρόνος γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης είναι ο χρόνος σύνταξης του συμβολαίου μεταβίβασης, πριν από την υπογραφή του οποίου οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται να υποβάλουν κοινή δήλωση φ.μ.α. στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. και να καταβάλουν εξ ολοκλήρου τον αναλογούντα φόρο. ( άρθρα 7και 8 α.ν. 1521/1950).
Ως χρόνος φορολογίας στην περίπτωση της διόρθωσης-επανάληψης του συμβολαίου, θεωρείται ο χρόνος σύνταξης του συμβολαίου αυτού και, κατά συνέπεια, δεν επιβάλλεται πρόσθετος φόρος ανακρίβειας ή εκπρόθεσμης υποβολής δήλωσης φ.μ.α. στον αγοραστή. (ΠΟΛ. 1007/18.1.1989
ΔΗΛΑΔΗ :
α. Εάν επαναληφθεί ή διορθωθεί συμβόλαιο μεταβίβασης την 10/3/2015 ο φόρος μεταβίβασης θα υπολογισθεί με 3% επειδή αυτός ο συντελεστής για υπολογισμό του ΦΜΑ ισχύει την ημερομηνία αυτή που θα συνταχθεί το νέο συμβόλαιο.
β. Εξυπακούεται ότι εφόσον πρόκειται για ακίνητο που είχε μεταβιβασθεί ως νεόδμητο με ΦΠΑ, ο φόρος στην διαφορά του τιμήματος θα υπολογισθεί με τον ισχύοντα συντελεστή ΦΠΑ κατά την ημερομηνία σύνταξης του διορθωτικού συμβολαίου.
ΠΟΙΟΣ ΘΑ ΠΛΗΡΩΣΕΙ ΤΟΝ ΦΟΡΟ
Ο Αγοραστής θα τον πληρώσει.Σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 1και της παρ.1 του άρθρου 5 του α.ν. 1521/1950, σε κάθε με επαχθή αιτία μεταβίβαση ακινήτου ή εμπραγμάτου δικαιώματος επί ακινήτου, επιβάλλεται φόρος επί της αξίας αυτών, υπόχρεος για την καταβολή του οποίου είναι ο αγοραστής.
ΕΠΙ ΠΟΙΟΥ ΠΟΣΟΥ ΟΦΕΙΛΕΤΑΙ Ο ΦΟΡΟΣ
Αν με μεταγενέστερο συμβόλαιο διευκρινίζεται ότι το τίμημα ή η έκταση του ακινήτου που αγοράστηκε είναι μεγαλύτερα από αυτά που περιγράφονται στο αρχικό συμβόλαιο, φόρος οφείλεται μόνο για το επιπλέον τίμημα ή για την αξία της επιπλέον έκτασης του ακινήτου.
ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ ΠΟΥ ΔΕΝ ΠΛΗΡΩΝΕΤΑΙ ΦΟΡΟΣ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΚΑΤΑΡΤΙΣΗ ΤΗΣ ΔΙΟΡΘΩΣΗΣ ή ΤΗΣ ΕΠΑΝΑΛΗΨΗΣ ΤΟΥ ΣΥΜΒΟΛΙΟΥ
Με τη διάταξη της παρ.7 του άρθρου 1 του νόμου 1521/1950 ορίζεται ότι η επανάληψη συμβολαίου μεταξύ των αυτών προσώπων ή των ειδικών ή καθολικών διαδόχων τους για το ίδιο ακίνητο, για οποιοδήποτε λόγο, καθώς και η διόρθωση συμβολαίου, εφόσον δεν αναφέρεται :
· στο όνομα του αγοραστή και πωλητή,
· στο τίμημα,
· στην έκταση ή
· στη θέση και στην περιγραφή του ακινήτου,
δεν δημιουργεί υποχρέωση καταβολής φόρου.
«ΝΑ ΜΗΝ ΚΑΤΑΛΕΙΠΕΤΑΙ ΚΑΜΝΙΑ ΑΜΦΙΒΟΛΙΑ»
Εφόσον με το νέο συμβόλαιο δηλώνεται μόνο επιπλέον τίμημα και δεν αλλάζει κανένα άλλο προσδιοριστικό κατά τα άνω στοιχείο του ακινήτου, έτσι ώστε να μην καταλείπεται καμία αμφιβολία ότι πρόκειται για το ίδιο ακίνητο, οφείλεται φόρος μόνο για το επιπλέον τίμημα με το φορολογικό καθεστώς που ισχύει κατά το χρόνο κατάρτισης του διορθωτικού συμβολαίου.
ΔΙΟΡΘΩΣΗ ΓΙΑ ΟΠΟΙΟΔΗΠΟΤΕ ΛΟΓΟ
Η αιτία για την οποία γίνεται η διόρθωση δεν εξετάζεται, γιατί ο νόμος ρητά ορίζει ότι η επανάληψη ή διόρθωση μπορεί να γίνεται για οποιοδήποτε λόγο.
ΔΕΝ ΣΤΟΙΧΕΙΟΘΕΤΕΙΤΑΙ ΠΟΙΝΙΚΟ ΑΔΙΚΗΜΑ
Σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.2523/1997 δεν στοιχειοθετείται ποινικό αδίκημα φοροδιαφυγής στην περίπτωση αυτή.
Παράδειγμα-ΠΡΟΣΟΧΗ ΠΟΙΟΙ ΕΝΗΜΕΡΩΝΟΝΤΑΙ
Ο Α αγόρασε το Δ1 διαμέρισμα του 4ου ορόφου πολυκατοικίας από τον κατασκευαστή Κ. Μετά από κάποιο διάστημα διαπιστώνει ότι στο συμβόλαιο έχει αναγραφεί λανθασμένα ότι πρόκειται για διαμέρισμα του 3ου ορόφου, ενώ όλα τα άλλα προσδιοριστικά στοιχεία του ακινήτου έχουν αναγραφεί σωστά. Επιθυμεί την διόρθωση του συμβολαίου και για τον λόγο αυτό απευθύνεται στον Κ και στον συμβολαιογράφο Σ. Ο Κ (ως υποκείμενος στον φόρο) οφείλει, να γνωστοποιήσει στην ΔΟΥ ότι το υπ’ αρ. αααα/χχ-χ-χχχχ συμβόλαιο του συμ/φου Αθηνών Σ με το οποίο μεταβιβάστηκε το Δ1 διαμέρισμα του 4ου ορόφου της πολυκατοικίας επί της οδού………. πρέπει να διορθωθεί, διότι εκ παραδρομής αναγράφηκε σε αυτό λανθασμένα η μεταβιβαζόμενη ιδιοκτησία ως διαμέρισμα 3ου ορόφου, ενώ στην πραγματικότητα βρίσκεται στον τέταρτο όροφο. Με βάση την γνωστοποίηση αυτή ο προϊστάμενος της ΔΟΥ επανελέγχει την ειδική δήλωση, συντάσσει έκθεση επανελέγχου και εκδίδει την σχετική πράξη προσδιορισμού του φόρου. Κοινοποιεί την πράξη με συνοδευτική την έκθεση στον υποκείμενο κατασκευαστή και του δίνει και ένα θεωρημένο αντίγραφο της πράξης το οποίο θα παραδοθεί στον συμβολαιογράφο και εν συνεχεία στον υποθηκοφύλακα. Είναι προφανές στο συγκεκριμένο παράδειγμα ότι εφόσον η δήλωση έχει υποβληθεί σωστά και το λάθος έχει γίνει μόνο στο συμβόλαιο (π.χ. λάθος ονομασίας δρόμου του ιδίου ακινήτου) δεν θα προκύψει διαφορά φόρου για καταβολή.
Αντίθετα αν και στην ειδική δήλωση έχει αναφερθεί η μεταβιβασθείσα ιδιοκτησία ως διαμέρισμα 3ου ορόφου αντί 4ου , ενδέχεται να προκύπτει ποσό φόρου για καταβολή, αν μετά τον επαναπροσδιορισμό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου λόγω της διαφοράς ορόφου προκύπτει ότι η αξία του ακινήτου η οποία υπήχθη σε φόρο με την υποβολή και τον έλεγχο της ειδικής δήλωσης είναι τελικώς μικρότερη από την εκ νέου προσδιοριζόμενη αντικειμενική αξία.