Μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας φυσικών προσώπων
Σε κάθε μεταβίβαση περιουσίας ή εμπράγματου δικαιώματος επί του ακινήτου από 1/1/2014, τα φυσικά πρόσωπα έχουν πλέον σημαντικές υποχρεώσεις.
Χριστοδούλου Ματθαίος – Μέλος Επιστημονικής Ομάδας Power-Tax
Σε κάθε μεταβίβαση περιουσίας ή εμπράγματου δικαιώματος επί του ακινήτου από 1/1/2014, τα φυσικά πρόσωπα έχουν πλέον σημαντικές υποχρεώσεις, από την τήρηση των οποίων εξαρτάται η νόμιμη μεταβίβαση της περιουσίας τους. Πιο συγκεκριμένα οι ενέργειες που είναι απαραίτητο να γίνουν είναι :
- Λήψη πιστοποιητικού από τη ΔΟΥ, η οποία να αναφέρει ότι το ακίνητο με τα συγκεκριμένα στοιχεία, περιλαμβάνεται στη δήλωση Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων, καθώς και ότι ο φορολογούμενος έχει καταβάλλει ή ρυθμίσει το συγκεκριμένο φόρο για τα 5 προηγούμενα έτη ( Άρθρο 54Α, Ν. 4174/2013).
- Εξόφληση φόρου υπεραξίας 15% ο οποίος επιβάλλεται στη διαφορά του ποσού μεταξύ της τιμής πώλησης και της τιμής αγοράς του ακινήτου ( Άρθρο 41, Ν. 4172/2013).
Ειδικότερα στα παραπάνω μπορούμε να παρατηρήσουμε τα εξής :
Λήψη πιστοποιητικού και καταβολή ΕΝ.Φ.Ι.Α.
Κάθε μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου είναι άκυρη, αν δεν μνημονεύεται και δεν επισυνάπτεται από το συμβολαιογράφο στο συμβόλαιο που συντάσσει, πιστοποιητικό της Δ.Ο.Υ., το οποίο να αναφέρει τα στοιχεία του ακινήτου, καθώς και ότι ο φορολογούμενος έχει καταβάλλει, ρυθμίσει ή νόμιμα απαλλαγεί από τον ΕΝ.Φ.Ι.Α. για τα 5 προηγούμενα έτη. Έγκυρη είναι η μεταβίβαση του δικαιώματος εφ΄ όσον στο πιστοποιητικό αναφέρεται το κτίσμα με απόκλιση της επιφάνειάς του έως πέντε ( 5 ) τετραγωνικά μέτρα και το γήπεδο ή το οικόπεδο αποτυπώνονται με απόκλιση έως 2% της επιφάνειάς τους.
Οι προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων υποχρεούνται να αρνηθούν την καταχώρηση στα κτηματολογικά βιβλία συμβολαιογραφικού εγγράφου, το οποίο δεν μνημονεύει και δεν επισυνάπτει το συγκεκριμένο πιστοποιητικό.
Εφ΄ όσον κατά τη σύνταξη του συμβολαιογραφικού εγγράφου ο φόρος οφείλεται, τότε ο συμβολαιογράφος υποχρεούται επί ποινή ακυρότητας του συμβολαίου να αποδώσει τον οφειλόμενο φόρο εντός τριών ( 3 ) εργασίμων ημερών από τη σύνταξή του.
Οι συμβολαιογράφοι ή προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων οι οποίοι παραβαίνουν τις παραπάνω υποχρεώσεις τους, υπόκεινται σε πρόστιμο που ορίζεται σε πέντε χιλιάδες ( 5.000 ) ευρώ.
Φόρος υπεραξίας 15% κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου
Επιβάλλεται φόρος υπεραξίας 15% στον πωλητή ο οποίος μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία ή εμπράγματο δικαίωμα από 1/1/2014 με επαχθή αιτία (πώληση ή ανταλλαγή ακινήτου), εφ΄ όσον συντρέχουν οι εξής προϋποθέσεις :
- Το ποσοστό συμμετοχής του φυσικού προσώπου είναι άνω του 50%.
- Το ακίνητο έχει αποκτηθεί μετά την 1/1/1995 (ΠΟΛ 1122/28-4-2014).
Ο συγκεκριμένος φόρος αποδίδεται από το συμβολαιογράφο εντός 5 εργασίμων ημερών από την υπογραφή του συμβολαίου (παρ. 7, άρθρο 64, ν. 4172/2013).
Επιχειρώντας να εμβαθύνουμε στο τρόπο υπολογισμού του φόρου, είναι σκόπιμο προηγουμένως να αναφέρουμε τα εξής :
- Η υπεραξία που προκύπτει πολλαπλασιάζεται με ένα συντελεστή απομείωσης, ο οποίος αντιστοιχεί στα αντίστοιχα έτη διακράτησης της ακίνητης περιουσίας όπως φαίνεται παρακάτω :
| Έτη διακράτησης | Συντελεστής απομείωσης |
| 1 | 100,00% |
| 2 | 98,20% |
| 3 | 96,40% |
| 4 | 94,70% |
| 5 | 93,00% |
| 6 | 91,20% |
| 7 | 89,50% |
| 8 | 87,80% |
| 9 | 86,10% |
| 10 | 84,50% |
| 11 | 82,80% |
| 12 | 81,10% |
| 13 | 79,50% |
| 14 | 77,90% |
| 15 | 76,40% |
| 16 | 74,80% |
| 17 | 73,20% |
| 18 | 71,70% |
| 19 | 70,20% |
| 20 | 68,70% |
| 21 | 67,20% |
| 22 | 65,70% |
| 23 | 64,20% |
| 24 | 62,80% |
| 25 | 61,50% |
| 26+ | 60,00% |
- Σε περίπτωση διακράτησης του ακινήτου για 5 έτη και άνω, αναγνωρίζεται αφορολόγητο όριο 25.000 €.
Παράδειγμα
Το 2004 έγινε αγορά διαμερίσματος έναντι τιμήματος 120.000 €. Πωλείται το 2014 αντί τιμήματος 180.000 €.
| Έτη διακράτησης : | 10 |
| Συντελεστής απομείωσης : | 84,50% |
| Τιμή πώλησης : | 180.000 |
| Τιμή αγοράς : | 120.000 |
| Υπεραξία : | (60.000*84,50%)-25.000= 25.700 |
| Φόρος υπεραξίας : | 25.700*15%= 3.855 |
- Αν το ακίνητο έχει αποκτηθεί στο χρονικό διάστημα από 1/1/1995-31/12/2002, ο συντελεστής απομείωσης πολλαπλασιάζεται με το συντελεστή 0,8.
Παράδειγμα
Διαμέρισμα αγοράστηκε το 2001 έναντι τιμήματος 100.000 €. Το 2014 πωλείται με τίμημα 200.000 €
| Έτη διακράτησης : | 13 |
| Συντελεστής απομείωσης : | 79,50%*80% = 63,6% |
| Τιμή πώλησης : | 200.000 |
| Τιμή αγοράς : | 100.000 |
| Υπεραξία : | (100.000*63,6%)-25.000 = 38.600 |
| Φόρος υπεραξίας : | 38.600*15% = 5.790 |
- Σε περίπτωση μεταβίβασης κτίσματος που ανεγέρθηκε με αυτεπιστασία, ως χρόνος κτήσης θεωρείται ο χρόνος μετά την παρέλευση 5 ετών από την έκδοση της οικοδομικής αδείας. Η τιμή κτήσης μπορεί να προσδιοριστεί κατά τον ακόλουθο τρόπο:
Τιμή κτήσης = Τιμή πώλησης * Δείκτης Τιμών Κατοικιών του έτους κτήσης
Δ.Τ.Κ. του προηγ. της μεταβίβασης έτους.
Ο Δ.Τ.Κατ. ανακοινώνεται από την Τράπεζα της Ελλάδος και είναι ο πλέον κατάλληλος δείκτης για την εύρεση της τιμής κτήσης ενός ακινήτου.
Παράδειγμα
Ακίνητο που ανεγέρθηκε με αυτεπιστασία με οικοδομική άδεια το 1995, πωλείται το 2014 έναντι 200.000 €.
| Έτος κτήσης : | 2000 ( 5 έτη μετά το έτος έκδοσης της αδείας) |
| Ετη διακράτησης : | 14 |
| Συντελεστής απομείωσης : | 77,90%*80% = 62,32% |
| Τιμή πώλησης : | 200.000 |
| Τιμή αγοράς : | 200.000 * (137,7/178,2) = 154.545 |
| Υπεραξία : | [(200.000-154.545)*62,32%]-25.000 = 3.328 |
| Φόρος υπεραξίας : | 3.328*15% = 499 |
- Σε περίπτωση κατά την οποία υπάρχουν διαφορετικοί χρόνοι κτήσης ενός μεταβιβαζόμενου δικαιώματος, τότε ως έτος κτήσης λαμβάνεται υπόψη το έτος που αποκτήθηκε τουλάχιστον το 75% του μεταβιβαζόμενου δικαιώματος.
Παράδειγμα
Το έτος 1994 αποκτάται η ψιλή κυριότητα ενός ακινήτου η οποία αντιστοιχεί στο 90% της αξίας της πλήρους κυριότητας. Το έτος 2001 ο ψιλός κύριος αποκτά το υπόλοιπο 10% (σύνολο 100% πλήρους κυριότητας). Το 2014 μεταβιβάζει την πλήρη κυριότητα έναντι τιμήματος 150.000 €.
| Έτος κτήσης : | 1994 (τότε αποκτάται το 90%>75% του δικαιώματος |
| Υπεραξία : | Μηδενική (Το δικαίωμα αποκτήθηκε πριν την 1/1/1995) |
Για τον καθορισμό της αξίας της ψιλής κυριότητας, της επικαρπίας, της χρησικτησίας ή δουλείας (προσωπικής ή πραγματικής) εφαρμόζονται οι διατάξεις των άρθρων 15,16 και της περίπτωσης δ΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 40, του ν. 2961/2001.
Στην περίπτωση κτίσματος που ανεγέρθηκε με δαπάνες του μισθωτή σε έδαφος κυριότητας τρίτου και περιέρχεται στην κατοχή του τρίτου με τη λήξη ή τη διακοπή της μισθωτικής σχέσης, ως υπεραξία θεωρείται η αντικειμενική αξία του κτίσματος.
Εν κατακλείδι, θα πρέπει να αναφέρουμε ότι παρ΄ όλο που ο ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι υποχρεωμένος να πληρώνει το Ε.Ε.Τ.Η.Δ.Ε. και τον ΕΝ.Φ.Ι.Α., προστίθεται πλέον στις υποχρεώσεις του και ο φόρος υπεραξίας 15% σε περίπτωση πώλησης του ακινήτου. Δυστυχώς ο συγκεκριμένος φόρος συνιστά ένα ακόμα αντικίνητρο για την ανάκαμψη της αγοράς των ακινήτων , αγορά η οποία πριν το 2009 ήταν μία από τις ατμομηχανές ανάπτυξης της οικονομίας μας.