Ποιους συμφέρουν μεταβιβάσεις – γονικές παροχές και ποιους όχι

Του Σπύρου Δημητρέλη

Στο υπουργείο Οικονομικών τρέχουν για την επικαιροποίηση των αντικειμενικών αξιών στα ακίνητα. Αυτή η επικαιροποίηση και η ευθυγράμμισή τους με τις εμπορικές αξίες είναι μια από τις διαρθρωτικές αλλαγές που θέλουν οι “θεσμοί” αλλά και η κυβέρνηση προκειμένου να διευρυνθεί η φορολογική βάση και να εξασφαλιστούν πρόσθετα φορολογικά έσοδα. Η επικαιροποίηση αναμένεται να έχει ολοκληρωθεί το αργότερο έως το τέλος Ιουνίου και στη συνέχεια θα αποφασιστεί πότε θα ισχύσουν οι νέες τιμές. Ανεξάρτητα από το πότε θα ισχύσουν, είτε τον Ιούνιο είτε από τον Ιανουάριο 2020, οι φορολογούμενοι που σχεδιάζουν να πραγματοποιήσουν κάποια γονική παροχή ή αγορά ακινήτου θα πρέπει να σταθμίσουν πότε είναι η καταλληλότερη στιγμή.

Για να κρίνουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων αν τους συμφέρει να προχωρήσουν τώρα σε γονικές παροχές ή μεταβιβάσεις θα πρέπει να γνωρίζουν τα εξής:

Έρχεται ένταξη στο αντικειμενικό σύστημα περίπου 7.500 περιοχών. Πρόκειται κατά κύριο λόγο για περιοχές οι οποίες έχουν αναπτυχθεί οικιστικά, αλλά οι τιμές ζώνης είναι εξαιρετικά χαμηλές αφού η γη φορολογείται ως αγροτεμάχιο και όχι ως οικόπεδο. Χαρακτηριστικές περιοχές εκτός αντικειμενικού συστήματος που ανήκουν στην παραπάνω κατηγορία βρίσκονται στην Πελοπόννησο, όπως στο Πόρτο Χέλι και στα νησιά των Κυκλάδων, όπως στη Μύκονο και την Άνδρο. Σε αυτές τις περιοχές είναι δεδομένο ότι θα υπάρξουν επιβαρύνσεις στον κόστος των μεταβιβάσεων μετά την επικαιροποίηση των τιμών ζώνης και την επέκτασή τους.

Έρχονται αυξήσεις στις τιμές περίπου 3.800 περιοχών. Πρόκειται για περιοχές στις οποίες αυξήθηκαν οι τιμές ζώνης τον Ιούνιο του 2018 και απομένει ακόμη μία αύξηση προκειμένου να ευθυγραμμιστούν οι αξίες με τις εμπορικές τιμές. Οι περιοχές αυτές είναι κατά κύριο λόγο παραθαλάσσιες, τουριστικές, καθώς και ανεπτυγμένες οικιστικά περιοχές των μεγάλων αστικών κέντρων.

– Στις υπόλοιπες περίπου 7.000 ζώνες οι τιμές θα παραμείνουν ίδιες με αυτές που ισχύουν σήμερα ενώ θα υπάρξουν σε ορισμένες περιοχές που θα γίνουν μειώσεις.

Φόροι – αντικειμενικές

Εκτός από τους φόρους μεταβίβασης δεκάδες άλλες φορολογικές επιβαρύνσεις επηρεάζονται άμεσα από τις αντικειμενικές αξίες, καθώς αποτελούν τη βάση υπολογισμού τους.

Συγκεκριμένα πρόκειται για:

1. Τεκμήριο κατοικίας.

2. Τεκμαρτό εισόδημα επαγγελματικής στέγης.

3. ΤΑΠ.

4. ΦΠΑ σε νεόδμητα ακίνητα.

5. Φόρος μεταβίβασης.

6. Φόρος γονικής παροχής ακινήτου.

7. Φόρος δωρεάς ακινήτου. 

8. Φόρος κληρονομιάς ακινήτου.

9. Φόρος χρησικτησίας.

10. Φόρος ανταλλαγής.

11. Φόρος διανομής.

12. Δημοτικός φόρος.

13. Τέλη Νομικών.

14. Τέλος Μεταγραφής.

15. Τέλος εγγραφής.

16. Πρόστιμο διατήρησης αυθαιρέτου.

17. Πρόστιμο νέου αυθαιρέτου.

18. Εισφορά σε γη και χρήμα.

19. Φόρος ακινήτων που ανήκουν σε εξωχώριες εταιρείες (Offshore).

20. ΕΝΦΙΑ.

Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί της υψηλότερης τιμής μεταξύ αντικειμενικής αξίας ή της αξίας που εγγράφεται στο συμβόλαιο. Ας δούμε ένα παράδειγμα που συμφέρει φορολογούμενο να προχωρήσει σε αγορά ακινήτου πριν από την επικαιροποίηση των αντικειμενικών και την επέκτασή τους παντού.

Φορολογούμενος που στοχεύει να αγοράσει ένα οικόπεδο σε περιοχή εκτός αντικειμενικού συστήματος που από τον ερχόμενο Ιούνιο η τιμή ζώνης θα αυξηθεί κατά 50%, από τα 900 στα 1.350 ευρώ. Αυτό σημαίνει ότι εφόσον το οικόπεδο είναι 1.000 τετραγωνικών μέτρων η σημερινή αντικειμενική του αξία ανέρχεται περίπου στις 400.000 ευρώ. Για την αγορά του ο φορολογούμενος θα πληρώσει σήμερα φόρο μεταβίβασης ύψους 12.000 ευρώ. Αν όμως περιμένει και προχωρήσει στην αγορά εντός του 2019 τότε επειδή η αντικειμενική αξία του οικοπέδου θα έχει αυξηθεί στα 600.000 ευρώ θα κληθεί να πληρώσει φόρο μεταβίβασης ύψους 18.000 ευρώ. Επίσης, με βάση την αυξημένη αντικειμενική αξία θα υπολογιστούν και όλα τα έξοδα της μεταβίβασης, όπως οι συμβολαιογραφικές αμοιβές, τα τέλη μεταγραφής κ.λπ.

Γονικές παροχές

Οι αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες αλλάζουν και το φορολογικό κόστος των μεταβιβάσεων ακίνητης περιουσίας από τους γονείς ή τους παππούδες στα παιδιά ή εγγόνια αντίστοιχα. Ωστόσο, και σε αυτήν την περίπτωση ισχύει ότι κάθε ακίνητο αποτελεί και μια ξεχωριστή υπόθεση λόγω του υψηλού αφορολόγητου ορίου. Σε γενικές γραμμές υπάρχει ο κανόνας ότι όσο πιο μεγάλη είναι η αξία της ακίνητης περιουσίας που μεταβιβάζεται τόσο περισσότερο συμφέρει να γίνει η γονική παροχή πριν από την αύξηση των αντικειμενικών αξιών

Η κλίμακα υπολογισμού του φόρου των γονικών παροχών έχει ως εξής:

Κλιμάκιο  Συντελεστής κλιμακίου  Φόρος κλίμακας Φορολογητέα περιουσία
 
Φόρος που αναλογεί
(ευρώ) (ευρώ) (ευρώ) (ευρώ)
150.000 150.000  
150.000 1 1.500 300.000 1.500
300.000 5 15.000 600.000 16.500
Υπερβάλλον
 
10      

Έτσι, για αξία ακίνητης περιουσίας έως 150.000 ευρώ που μεταβιβάζεται από τον πατέρα ή τον παππού στα παιδιά ή εγγόνια αντίστοιχα δεν προκύπτει φόρος. Αν όμως η αξία της μεταβιβαζόμενης ακίνητης περιουσίας είναι υψηλότερη, τότε προκύπτει φόρος και συμφέρει να ολοκληρωθεί πριν αύξηση των αντικειμενικών.

Παράδειγμα

Πατέρας επιθυμεί να μεταβιβάσει με γονική παροχή στο παιδί του μια κατοικία 120 τετραγωνικών μέτρων στην περιοχή της Αγίας Παρασκευής όπου σήμερα η τιμή είναι 1.350 ευρώ. Η αντικειμενική αξία της κατοικίας είναι σήμερα 162.000 ευρώ και προκύπτει φόρος γονικής παροχής ύψους 120 ευρώ. Με την αύξηση της τιμής ζώνης στα 1.550 ευρώ η αντικειμενική αξία του ακινήτου αυξάνεται στα 186.000 ευρώ και ο φόρος γονικής παροχής διαμορφώνεται στα 360 ευρώ. Προκύπτει, όμως, και αύξηση των εξόδων μεταβίβασης από περίπου 1.600 ευρώ στα 1.850 ευρώ. Δηλαδή, το συνολικό κόστος της γονικής παροχής θα αυξηθεί από τα 1.720 ευρώ στα 2.210 ευρώ, δηλαδή κατά περίπου 500 ευρώ.

www.capital.gr